Od nowego roku czynsze w JSM wzrosną. Wysokość wzrostu jest uzależniona od lokalizacji nieruchomości i jej wyposażenia w dostępne media. Ponadto skala podwyżek zależy od powierzchni użytkowej lokali, liczby użytkowników lokalu oraz potrzeb remontowych. Należy się spodziewać, że czynsze w 2012 roku wzrosną nawet o ok. 10%-15%. Podwyżki to głównie wynik wzrostu opłat za odbiór odpadów komunalnych, cen dostaw energii i wody, podatku lokalowego, na które Zarząd JSM nie ma wpływu.


Na pokrycie bieżących kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości mieszkaniowych Spółdzielnia pobiera opłaty, w ramach opłat czynszowych. Ich wysokość, w zależności od sposobu sfinansowania budowy lokalu, wyposażenia w instalacje wewnętrzne, programu remontowego w przedziale 75% - 55% jest niezależna od Spółdzielni. To głównie raty kredytowe i odsetki związanych z uzupełnieniem wkładu budowlanego lub mieszkaniowego, koszty centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody użytkowej, dostawy gazu, wody, odbioru ścieków komunalnych, wywozu i utylizacji odpadów komunalnych, dostawy energii elektrycznej na potrzeby ogrzewania klatek schodowych oraz oświetlenia nieruchomości wspólnych, dostawy energii elektrycznej, gazu, usług telekomunikacyjnych, ubezpieczenia lokalu oraz podatków i opłat lokalnych, gdyż na Spółdzielni ciąży obowiązek uiszczania podatku od nieruchomości, naliczonego od powierzchni lokali niewyodrębnionych oraz od nieruchomości stanowiących mienie Spółdzielni przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców osiedla. O tym, jak duże są to opłaty decydują radni miejscy, a nie Spółdzielnia.

- W przypadku, gdy użytkownicy lokali nie mają zawartych umów bezpośrednio z dostawcami lub zleceniodawcami poszczególnych usług związanych z bieżącą eksploatacją i utrzymaniem lokali, Spółdzielnia, jako zarządca nieruchomości wspólnej, pobiera te opłaty w ramach comiesięcznych opłat czynszowych wraz z innymi opłatami czynszowymi zależnymi od Spółdzielni. W tym przypadku JSM jest tylko pośrednikiem, przekazujemy zebrane pieniądze bankom i dostawcom różnych usług bytowych – wyjaśnia Janusz Przetacznik, prezes JSM. – My ze swej strony, na ile jest to tylko możliwe, robimy wszystko by złagodzić wzrastające co roku koszty bieżącej eksploatacji i utrzymania zasobów mieszkaniowych – podkreśla prezes.

Po to, by zmniejszyć rosnące z roku na rok koszty eksploatacyjne Spółdzielnia kontynuuje programy m.in. wymiany stolarki okiennej, remontu elewacji budynków wraz z jej dociepleniem, wymiany sieci i przyłączy cieplnych, modernizacji wewnętrznej instalacji c.o. Mieszkańcy korzystają także z tzw. części wspólnych, koszty z tym związane Spółdzielnia minimalizuje poprzez montaż lamp z czujnikami ruchu przed wejściami do klatek schodowych, wyłączników czasowych oświetlenia korytarzy piwnic, wyłączników czasowych oświetlenia klatek schodowych, ze szczególnym uwzględnieniem parterów budynków.

Będzie ciężko

Należy się liczyć z tym, że w 2012 rok na każdym kroku czekają nas podwyżki. Podrożeje energia elektryczna i cieplna (wysokość tych opłat ustala prezes Urzędu Regulacji Energetyki), ceny energii elektrycznej wzrosną średnio o 5,1 %, a skalę wzrostu cen energii cieplnej dopiero poznamy. O ok. 3,2 % wzrosną też ceny towarów i usług konsumpcyjnych, do tego o 8,2 % wzrośnie minimalne wynagrodzenie za pracę oraz i o 2 % składka rentowa obciążająca pracodawcę.

- Wszystko to będzie miało bezpośredni wpływ na ceny większości świadczonych usług materialnych przez firmy zewnętrzne, np. koszty utrzymania czystości na osiedlach, konserwacje czy remonty. Do tego doliczyć należy jeszcze wzrost podatków i opłat lokalnych ustalany przez lokalny samorząd, w sumie uzbiera się spora podwyżka – zauważa prezes Przetacznik i przyznaje, że przyjęcie założeń do planu finansowego JSM na kolejny rok obrotowy stanowi jedną z najtrudniejszych decyzji Zarządu i Rady Nadzorczej. Z jednej strony wymaga to właściwego oceniania prognoz gospodarczych w dostępnych informacjach i analizach ekonomicznych, z drugiej natomiast dopasowania zakresu planowanych przedsięwzięć do źródeł ich finansowania, co wiąże się z koniecznością podwyższania opłat na pokrycie kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Dlatego Rada Nadzorcza JSM starała się zmniejszyć wpływ inflacji na wysokość opłat za lokale mieszkalne, stabilizując na dotychczasowym poziomie te koszty eksploatacji zasobów mieszkaniowych, które zależne są od Spółdzielni – podkreśla prezes JSM.

25% - 45% opłat czynszowych jest zależna od Spółdzielni, w tym wysokość miesięcznej stawki opłaty eksploatacyjnej, odpisu na fundusz remontowy, opłaty z tytułu bieżącej eksploatacji oraz konserwacji i napraw wewnętrznej instalacji domofonowej, odpisu amortyzacyjnego od nowopowstałego środka trwałego. - W związku z czekającymi nas od nowego roku podwyżkami i związanymi z nimi wzrost kosztów musi zostać zbilansowany, ale w sumarycznej ocenie podwyżki składników czynszu zależnych od Spółdzielni będą minimalne i nie powinny przekroczyć 2,55% – zapewnia prezes.

Od 1 stycznia 2012 r. zmianie ulega sposób naliczania i ustalania wysokości opłaty eksploatacyjnej. – Ze stawki obecnej obowiązującej wyodrębnia się część przypadającą na podatek od nieruchomości oraz energię elektryczną zużywaną na oświetlenie nieruchomości wspólnych. Rzeczywista średnia stawka eksploatacyjna dla lokali mieszkalnych w zasobach JSM winna w 2012 r. wynosić 1,68 zł/m². Rada Nadzorcza korzystając z możliwości, jakie daje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, w interesie swoich członków postanowiła przychodami z własnej działalności gospodarczej pokryć część wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości. Tym samym średnia stawka eksploatacyjna dla członków Spółdzielni od 1 kwietnia 2012 r. wynosić będzie miesięcznie 1,39 zł/m², a dla pozostałych osób na poziomie stawki realnej tj. średnio 1,68 zł/m² /miesiąc – mówi prezes Janusz Przetacznik.

Fundusz remontowy w większości przypadków nie będzie zmieniony, a w niektórych nawet obniżony. Wysokość tego odpisu ustalana jest indywidualnie dla każdej nieruchomości i wynika z potrzeb remontowych każdej z nich. - Indywidualizacja stawek dla poszczególnych nieruchomości sprawia, że jedynie w 31 budynkach spośród 119 pozostających w zasobach Spółdzielni stawki odpisu na fundusz remontowy będą wyższe od dotychczas obowiązujących, w tym w 5 budynkach podwyżki uzależnione są od pozytywnego wyniku konsultacji proponowanego zakresu prac remontowych, w 75 nieruchomościach pozostają na niezmienionym poziomie, a w 11 ulegają obniżeniu – informuje prezes Przetacznik i podkreśla, że niektórych remontów nie da się uniknąć.

- Konieczność prowadzenia prac remontowych wynika z zasad prawidłowego zarządu nieruchomościami i utrzymania obiektu budowlanego w należytym stanie technicznym i estetycznym, zapewnienia bezpieczeństwa użytkowników lokali i właściwej eksploatacji nieruchomości, a także co nie jest bez znaczenia jest to inwestowanie w nieruchomość – dodaje.

JSM