Podatek od nieruchomości 2021: budynek kontra budowla

Jeśli jesteś posiadaczem nieruchomości lub planujesz ją nabyć w roku 2021, jedną z najistotniejszych informacji dotyczących jej utrzymania jest znajomość zasad spłaty podatku od nieruchomości. Dotyczy ona nie tylko właściwej deklaracji, ale również świadomości różnic i kontrowersji dotyczących klasyfikacji dwóch z trzech podstawowych typów nieruchomości: budynków i budowli.

Obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości dotyczy wszystkich właścicieli gruntów niebędących użytkami rolnymi bądź leśnymi, jak również budynków i ich części oraz budowli i ich części. Warto dodać, że opłatę wnieść musisz również, gdy formalnie nie jesteś właścicielem nieruchomości, ale użytkujesz ją jako użytkownik wieczysty lub posiadacz samoistny bądź, w ściśle określonych wypadkach, posiadacz zależny. To, jaką ścieżkę procedować, wynika z rodzaju deklaracji. Deklaracja IN-1 dotyczy osób fizycznych, a DN-1. Zarówno deklarację IN-1, jak i DN-1 złożysz przez internet. Po złożeniu deklaracji online następuje wyliczenie wysokości podatku, który płatnik będący osobą fizyczną musi uiścić w czterech ratach, do 15 marca, maja, września i listopada, z kolei osoba prawna w stosownych ratach rozłożonych na 12 miesięcy. Warto pamiętać, że właściciele lokali w budynkach wielomieszkaniowych nie składają deklaracji indywidualnych, ponieważ zarządca budynku robi to zbiorczo i uwzględnia opłatę w czynszu.

Maksymalny wymiar podatku od nieruchomości w roku 2021

Stawki podatku od nieruchomości zależą od gminy, która ustala je na podstawie stawek maksymalnych ujętych w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych. Są one aktualizowane na podstawie wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, by adekwatnie odzwierciedlać aktualną sytuację budżetową w kraju. Prezes Głównego Urzędu Statystycznego wystosował komunikat, który głosi, że wzrost ten w roku 2020 wyniósł 3,9 proc. W związku z tym maksymalne stawki podatku zostały ustalone na następującym poziomie dla poszczególnych typów nieruchomości:

Dla gruntów:

- które wiążą się z prowadzeniem działalności gospodarczej: 0,99 zł od 1 m² powierzchni,

- znajdujących się pod wodami powierzchniowymi stojącymi lub wodami powierzchniowymi płynącymi: 4,99 zł od 1 ha powierzchni,

- pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 0,52 zł od 1 m² powierzchni,

- niezabudowanych i przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, jeżeli od dnia wejścia w życie lokalnego planu zagospodarowanie upłynął okres 4 lat, a w tym czasie nie zakończono budowy zgodnie z przepisami prawa budowlanego - 3,28 zł od 1 m² powierzchni.

Dla budynków i ich części lub budowli:

- mieszkalnych – 0,85 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,

- związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 24,84 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,

- związanych z udzielaniem świadczeń zdrowotnych w rozumieniu przepisów o działalności leczniczej, zajętych przez podmioty udzielające tych świadczeń – 5,06 zł od 1 m² powierzchni użytkowej,

- pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności pożytku publicznego przez organizacje pożytku publicznego – 8,37 zł od 1 m² powierzchni użytkowej.

- dla budowli stawka maksymalna podatku od nieruchomości wynosi 2% jej wartości, ustalonej zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 3 i ust. 3-7 ustawy.

Budynek a budowla: wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie rozwiał wątpliwości

Wspomniane wyliczenie pokazuje istotne różnice między budynkiem a budowlą określane przez przepisy, na niekorzyść budowli, dla których stawka podatku zazwyczaj jest wyższa. Z formalnego punktu widzenia za budynek uważa się każdy obiekt budowlany, który posiada dach, przegrody budowlane, fundament i jest trwale związany z gruntem. Tak głosi orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z 13 grudnia 2013 r. (sygn. akt SK 48/15). Wszystkie inne obiekty budowlane, które nie wyczerpują tych kryteriów, trzeba więc uznać za budowle i objąć inną stawką opodatkowania.

Ta decyzja nie jest jednak jednoznaczna dla sądów administracyjnych, które rozpatrują spory dotyczące naliczania podatku od nieruchomości. Choć TK uczynił stosowne rozgraniczenie, NSA do dzisiejszego dnia rozróżnia budynek i budowlę nie ze względu na konstrukcję, ale funkcje. Kością niezgody są urządzenia znajdujące się na terenie danego obiektu budowlanego, wpływające na jego wartość, a co za tym idzie, wyższą stawkę podatku. Istotny w tym względzie był wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 października 2019 roku, zgodnie z którym jeśli budynek wykracza poza ustawowo określone elementy za sprawą wyposażenia go w urządzenia czy materiały zajmujące większość jego powierzchni, może być uznany za budowlę. Taka zasada, zgodnie z wyrokiem sądu, dotyczyła na przykład silosów na cukier, które w myśl tej interpretacji są budowlami, a więc podatek nie dotyczy ich powierzchni, ale de facto ilości zgromadzonego w nim surowca.

Zdaniem ekspertów z dziedziny prawa podatkowego takie interpretacji budzą szereg wątpliwości ze względu na brak zgodności z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego. Warto więc mieć je na uwadze w przypadku klasyfikowania swojej nieruchomości i składania deklaracji IN-1 lub deklaracji DN-1.

Materiał zewnętrzny